При схожих географических условиях одинаковая ситуация на рынках недвижимости объясняется разными причинами.
Курортный сезон 2016 года на черноморском побережье завершен. Наверное, каждый второй задумывается о том, сколько нужно денег, чтобы здесь остаться. На примере Сочи и Абхазии можно увидеть общие тренды рынков недвижимости черноморских курортов. В первом случае - переизбыток предложения при общем московском уровне цен. Во втором случае жилье доступно большинству россиян. Но лучше эту недвижимость не покупать.
Начнем с Сочи. Если вечером заезжать в центральную часть города по Курортному проспекту со стороны Адлера, то с обеих сторон дороги можно увидеть больших темных «монстров» – многоэтажные жилые дома, где лишь в редких окнах горит свет. Это не от того, что их владельцы к осени разъехались по домам с курорта. В каждом из этих домов - десятки непроданных квартир. Основная проблема постолимпийского сочинского рынка недвижимости в том, что значительные объемы построенного жилья удастся реализовать только по бросовым ценам.
Похожая ситуация, кстати, и в других курортных регионах Краснодарского края, откуда Олимпиада была очень далеко – в Геленджике, Анапе, Туапсе. Вероятно, в первую очередь спад продаж недвижимости связан с экономическим кризисом, оживление может наступить нескоро. В 2015 году продажи просели в среднем на 15% по сравнению с предыдущим годом.
В целом рынок характеризуется переизбытком предложения. В прошлом году в городе единовременно было выставлено на продажу более 60 тысяч квартир. Это колоссальный объем. По сравнению с последними годами прошлого десятилетия объем предлагаемой к продаже недвижимости вырос раз в десять. Нынешнего предложения при таких темпах продаж хватит на 5-13 лет.
В апреле 2016 года на первичном рынке недвижимости Сочи одновременно реализовывалось 31 500 новых квартир. Из них почти половина – в домах, введенных в эксплуатацию. Около трети недорогих квартир также находятся в готовых к заселению домах. При этом на рынке очень много предложений о продаже квартир в домах, возведение которых приостановлено по разным причинам. Около 15% квартир предлагаются в долгостроях.
В целом по итогам 2015 года зафиксирован существенный спад количества сделок, особенно в «элитном» сегменте, прирост цен остановился, высокая инфляция фактически удешевляет жилье. В свете того, что инвестиционная доходность недвижимости практически сравнилась с банковской, может возникнуть отток части покупателей-«инвесторов».
В этом году есть определенный рост цен на фоне низкой покупательной активности. Квадратный метр в новостройках стоит до 65-70 тысяч рублей. Рост по вторичному рынку менее 10% (более 70 тысяч рублей за «квадрат»).
Однако следует учесть, что именно на первичный рынок был направлен всплеск инвестиционного спроса, подстегнутый инфляционными ожиданиями. Эксперты заговорили о том, что дефицит нового жилья в Сочи при сохранении тенденций спроса в ближайшие годы может проявиться не только в эконом-сегменте.
Трудно представить, что было бы с сочинским рынком, если бы новые экономико-политические условия не осложнили покупку недвижимости за рубежом весьма мощной прослойке сотрудников силовых и судебных ведомств, а также чиновников и прочих людей на государственной службе. Важную роль в их переориентировании на отечественную недвижимость сыграла и новая валютная реальность. Если бы этот контингент не приобретал недвижимость на курортах, можно было бы говорить об обвале на рынке.
В качестве альтернативы Сочи часто называются Анапа и Геленджик – не менее популярные среди населения России курорты. Спрос на недвижимость в Геленджике в предолимпийские годы даже опережал по темпам роста сочинские показатели. Сейчас цена жилья в Геленджике вплотную идет за Сочи: квадратный метр в новостройках дошел в среднем до 62 тысяч рублей (это почти на 8 тысяч больше, чем в Анапе).
Принципиально отличается рынок недвижимости соседней с Сочи Абхазии. В силу действующих в стране ограничений россиянину нельзя легально купить там жилой дом или квартиру. На этом можно было бы закончить, если бы не ряд интересных моментов.
Анализ предложений на рынке недвижимости абхазских курортов говорит сам за себя. Почти все предложения ориентированы на потенциального покупателя из России. Они размещены на российских информационных площадках, во многих указана возможность оформления документов на россиян. И вот перед нами - масштабная коррупционная ниша и поле для махинаций.
В Республике Абхазия существует очень значительный класс людей (видимо, чиновники, местная олигархия), для которых продажа недвижимости россиянам является монопольной и ключевой сферой обогащения.
Рынок недвижимости в республике выстроен так, что россиянин – приобретатель недвижимости – изначально ограничен в возможностях правовой защиты своих приобретений. Так что для граждан РФ этот рынок крайне опасен. Он функционирует в интересах высокопоставленных владельцев собственности, которые нацелены на преступные схемы работы.
Это можно назвать «продажей на возвратной основе». Проще говоря, очень высока вероятность «кидалова», когда покупатель лишается «приобретенного» имущества через некоторое время после заключения сделки. Интернет-форумы пестрят жалобами на подобные конфликты.
Но оказывается, у вопроса есть и политическая подоплека. С 2006 года снятие запрета обсуждается в абхазской политике. Буквально несколько месяцев назад эта тема стала причиной политического кризиса в республике, когда часть сил боролась за отмену ограничений, а часть – за сохранение.
Победили сторонники запрета, введен мораторий на принятие законодательства, разрешающего приобретение недвижимости иностранцами. Но с оговорками: после принятия ряда правовых актов, проведения инвентаризации жилого фонда, а также внедрения земельного кадастра ограничения будут отменены.
Позиция сторонников запрета на продажу жилья россиянам основывается на демографических опасностях, которые могут возникнуть в силу «массового переселения» покупателей в республику.
Правда, при этом не расшифровывается понятие массовости. Цены на абхазском рынке недвижимости существенно ниже, чем, допустим, в Сочи, но все же слишком высоки для того, чтобы считаться бросовыми. А если добавить к этому другие риски, то серьезный интерес к абхазской недвижимости можно исключить.
Для маленькой страны, стержнем которой является 100-тысячный абхазский этнос, вполне логично создавать законодательство, которое может ограничить, пусть гипотетически, но внушительные миграции.
Но поскольку реально запрет не действует, а наоборот, создает преференции для местных элит, которые заняты продажей квартир и домов россиянам, то мы понимаем, что это, как чаще всего и бывает, всего лишь механизм монопольного контроля за рынком недвижимости близких к власти (и, возможно, к криминалу) группировок.
Представители сочинских агентств недвижимости говорят, что интереса к абхазскому рынку недвижимости нет. Но бывают клиенты, у которых есть запрос на покупку земли, домов или квартир, чаще всего в Гагре и Пицунде, расположенных территориально близко к российской границе.
Риелторы смотрят на перспективы абхазского рынка с другой стороны. Они говорят о том, что качество недвижимости, предлагаемой на продажу, ниже минимального порога восприятия для российского потребителя.
Исключаем первичный рынок, его там почти нет. Есть точечно (в основном в столице республики Сухуме) построенные не более десяти лет тому назад дома.
На вторичном рынке – главным образом дома и квартиры, возведенные не позднее середины 80-х годов прошлого века. Это морально и технически устаревшее жилье. Большая его часть пострадала в войну 1992-1993 годов или была разграблена уже после войны. Это малопригодные или вовсе непригодные для жизни помещения.
Если речь идет о квартирах, то большинство из них в домах с целым комплексом коммунальных проблем. Отсутствие газа по умолчанию, нет централизованного отопления - не финансируются ни государственно, ни частно. Чаще всего есть проблемы с работой лифтов, крышами, вывозом мусора. То есть это просто другой век по сравнению с теми запросами, которые ставит массовый российский потребитель.
Цены при этом многократно ниже сочинских, но примерно сопоставимы с ценами ближайшей к российским областным центрам периферии. Однушку со старым ремонтом в Гагре реально купить за 700-800 тысяч рублей. В окраинных кварталах Сухума бывают предложения с хорошей скидкой: иногда однокомнатную квартиру можно купить и за 300 тысяч рублей.
Ухоженный дом старше 30 лет с участком, где есть фруктовые насаждения, в черте городов составит примерно полтора-два миллиона рублей. В районах, удаленных от побережья и туристических центров, можно найти гектар земли по цене до 100 тысяч рублей.
