Понадобится лишь расписка от руки.
Судьи Краснодарского края, предположительно, могут создать громкий прецедент на всю страну, фактически признав нотариальную доверенность на продажу недвижимости бесполезной бумагой. В скором будущем, вероятно, одной лишь незаверенной нотариально копией расписки можно обнулить функции нотариуса, а затем забрать имущество у новых собственников, которые приобрели ее законным способом. Даже спустя 10 лет.
Житель Геленджика Денис П. считает, что мог якобы стать жертвой возможного судебного произвола и обмана. Его гостиничный комплекс, который он приобрел на законных основаниях, могут забрать по суду. Два года местный суд был на стороне Дениса, но, когда дело оказалось в руках судей Краснодарского краевого суда, все резко поменялось. Написанная от руки расписка, оригинал которой ни разу, как заявляет Денис, он не видел, оказалась для судей более важным документом, чем нотариальная доверенность. Мужчина считает, что судом грубо игнорируются принципы добросовестного приобретения.
— Начало положено. Если вынесут решение не в мою пользу и здание отберут, тогда, предполагаю, запустится, возможно, новый мошеннический механизм. Продаете недвижимость по доверенности, через несколько лет заявляете, что ничего об этом не знаете. Пишете расписку, предположительно, задним числом и суд возвращает вам ваш объект. Идеальная схема! — выражает свое мнение Денис.
Теперь все по порядку. Спорный объект – это административно-гостиничный корпус в Геленджике в районе улицы Островского. Как следует из текста решения Геленджикского городского суда Краснодарского края, история начинается в 2011 году (10 лет назад!), когда объектом владела первоначальный собственник (физическое лицо)— в дальнейшем истец. Она пишет доверенность с правом продажи и передоверия на третье лицо, которое через неделю составляет аналогичный документ на бывшего супруга истца. Еще через полторы недели здание продается. В 2013, 2016 и 2017 годах происходит еще несколько смен собственников. И 2018 году на горизонте снова появляется истец.
К этому моменту, по словам Дениса – нынешнего владельца здания, – в объект вложено около 30 миллионов рублей. Плюс стоимость самого комплекса около 45 миллионов рублей, оценил сегодняшний собственник.
Истец обращается в Геленджикский городской суд Краснодарского края с требованием признать все сделки с 2011 года незаконными и вернуть здание. Аргументирует это тем, что за все это время не знала, что бывший муж продал объект. Женщина утверждает, что экс-супруг, у которого была доверенность на продажу, обещал не продавать недвижимость. Но, имея доверенность, мужчина оказался непослушным — здание реализовал.
Состоявшийся первый суд вынес решение: недвижимость остается у нынешних собственников–покупателей. Сделка была совершена законным способом. Суд отметил, что истец, подписывая доверенность, согласилась на все юридические последствия данного документа — право продажи и право передоверия. Простыми словами, делая такую доверенность, человек выражает свою волю (согласие) на дальнейшие действия с недвижимостью. Согласитесь, довольно странно разрешать кому-то что-то продавать из вашего имущества, а потом возмущаться.
Далее суд приводит еще несколько статей из ГК РФ, подтверждая все добросовестные намерения сделки.
— Проверяя представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих то, что воля собственника на передачу владения другому лицу выражена не была. Обратное подтверждается нотариально удостоверенными доверенностями, составленными и выданными в значительно короткий промежуток времени, не отмененными в установленном порядке, — говорится в этом же решении суда.
После этого состоялось еще несколько судебных заседаний, которые все были не в пользу истца. Дело даже вновь вернули на новое рассмотрение. При том, суд выяснил и другие интересные обстоятельства. Истец заявляла, что до 2015 года якобы получала арендную плату со спорного объекта. Потом якобы три года ее ничего не волновало, что происходит со зданием. Кроме того, с 2011 года истца абсолютно не беспокоили отсутствующие налоговые платежи за имущество.
— Суд также критически оценивает доводы истца, изложенные в исковом заявлении, апелляционной жалобе и кассационной жалобе, согласно которым истец не мог знать о продаже административного здания, так как денежные средства на расчётный счёт истца по заключённым договорам аренды, поступали регулярно вплоть до мая 2015 года.
Вместе с тем, в материалах дела правоустанавливающих документов, представленном отделом Геленджикского управления Росреестра по Краснодарскому краю (том 1 л.д. 74), отсутствует какой-либо зарегистрированный договор аренды между истцом и арендатором, — говорится в решении Геленджикского городского суда Краснодарского края от 5 августа 2020 года. — Более того, сам текст договора, отражённый в выписках из лицевого счета истца как основание получения им арендной платы от арендатора, не зарегистрирован в установленном законом порядке и в материалы дела истцом не представлен.
Зато был договор аренды, заключенный с новыми собственниками, уточняется в этом же решении суда. Т.е. в 2015 году истец не могла получать средства за аренду якобы своего здания. Потому что не было никакого договора с ней, установил суд.
Однако все эти доводы и доказательства, а главное нотариальная доверенность оказались совершенно «бесполезными» для судей Краснодарского краевого суда. Судебная коллегия по гражданским делам в составе председательствующей Виктории Ямпольской, судей Натальи Мантул и Елены Захаровой признали все сделки с 2011 года ничтожными на основании обещания. Оказывается, бывший муж истца, получив доверенность, написал от руки расписку, обязуясь не продавать и не закладывать здание. Т.е., имея все полномочия распоряжаться объектом, он якобы обещается не продавать, но продает.
— Краснодарский краевой суд фактически обнулил все нотариально заверенные документы, а также заключенные по закону сделки на основании одной лишь расписки, написанной от руки. По такой логике, все, кто продавал недвижимость через доверенного человека могут написать расписку, предположительно, задним числом и через суд вернуть свое прежнее имущество у новых собственников. Идеальная схема получается, — жалуется обратившийся в «Блокнот» Денис – нынешний владелец здания. —Зачем тогда вообще нотариусы и другие правоустанавливающие институты, когда все можно это отменить одной бумагой, написанной когда-то от руки. При этом, истец не предоставил суду оригинала расписки. Предполагаю, возможно, чтобы не проводилась экспертиза на подлинность.
Самое интересное, что судьи Мантул и Захарова уже фигурировали в материалах «Блокнота». Речь идет о жительнице Краснодара, чей коттедж под Джубгой хотят снести. При том, что у женщины есть разрешительные документы, суд не принимает их во внимание и настаивает на демонтаже.
— Самое тревожное, что суд полностью игнорирует мою позицию. Я выступал на последнем заседании, но в решении изложены лишь убеждения истца. Справедливый вопрос: откуда покупатель недвижимости должен знать о каких-то договоренностях внутри семьи, если есть нотариальная доверенность? Я считаю, что вся эта ситуация – грубое нарушение судом принципов добросовестного приобретения. Уверен, что этим случаем должна заинтересоваться Федеральная нотариальная палата. Иначе для чего тогда существует нотариус? — резюмировал Денис.
Костя Черный
