Кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить

Неудивительно, что недавняя кадастровая оценка недвижимости, которая была проведена на Ставрополье, остается в центре пристального внимания общественности.

Для бизнеса сейчас время и так непростое, теперь же владельцам земли и капитальных строений нужно быть готовыми к заметному росту налоговой нагрузки. Итоговая сумма налога на недвижимость будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости объекта, которая формально считается приближенной к рыночной.

Вместе с тем многие предприниматели считают официальные показатели завышенными. Зафиксированы случаи, когда кадастровая стоимость расположенных по соседству зданий отличается в разы. Можно ли несогласным с таким положением дел как-то повлиять на него? На этот вопрос ответил наш постоянный эксперт Роман Савичев, возглавляющий «Юридическое агентство «СРВ» - в профессиональной среде оно признано одним из крупнейших в России (согласно данным рейтинга «Право.ru-300»):

– Напомню, что ранее кадастровая стоимость объектов недвижимости базировалась на инвентаризационной стоимости. Однако это понятие постепенно уходит в прошлое, необходимость в использовании такой категории практически исчезла.

Итак, кадастровая стоимость – это расчетная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земельного участка или объекта капстроительства с учетом его местоположения и целевого назначения. Узнать ее можно, заказав кадастровую справку, другой источник – раздел «Публичная кадастровая карта» на интернет-портале Росреестра. Новая кадастровая стоимость действует для исчисления налогообложения с начала нынешнего года. Она также используется при расчете арендной платы, выкупной стоимости земельного участка при его выкупе из государственной или муниципальной собственности и т. д.

Исходя из личной юридической практики, могу сказать, что последняя оценка в нашем крае была проведена более качественно, чем предыдущая. Но все же в очень многих частных случаях ее результаты далеки от реальной ситуации на рынке.

Тем не менее, консультируя своих клиентов, желающих оспорить результаты оценки, мы в первую очередь просим оценить потенциальную экономическую выгоду. Проще говоря, стоит ли игра свеч, так как процесс оспаривания остается достаточно непростой и, как правило, длительной процедурой, требующей квалифицированного юридического сопровождения. Потому лучше заранее соотнести возможную финансовую выгоду с временными и материальными затратами. Если «плюс» очевиден, конечно, нужно приниматься за дело, чтобы не оплачивать налог или аренду по повышенным ставкам.

Подчеркну, что каждая ситуация сугубо индивидуальна, и заранее никто не может сказать, во сколько можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Действительно бывает, что она по каким-то причинам была завышена в разы. Но чтобы учесть все нюансы и доказать свою точку зрения, лучше сразу обратиться за помощью к опытным юристам, имеющим наработанную практику в данной сфере.

Если говорить об алгоритме, то сейчас процедура оспаривания включает в себя досудебный и судебный этапы. Первый из них физлица и индивидуальные предприниматели могут пропускать и сразу идти с претензиями в суд. Ответчиками будут выступать государственные органы власти или муниципалитет. Тогда как для юридических лиц порядок досудебного оспаривания является обязательным. Предварительно потребуется получить заключение независимого оценщика, где будет сказано, что кадастровая стоимость объекта не соответствует рыночной.

Досудебная процедура оспаривания подразумевает под собой обращение с соответствующим заявлением в специальную комиссию, действующую при региональном Управлении Росреестра. Наряду с основанием, что кадастровая и рыночная стоимости какого-то конкретного объекта на самом деле далеки друг от друга, еще одним является неточность в исходных данных, которые использовались при проведении оценки. Ведь нельзя исключать даже чисто технические ошибки в информационных базах. Понятно, что голословные утверждения не принимаются – заявителю необходимо представить документы, подтверждающие недостоверность стартовых сведений. Узнать, какая информация использовалась при кадастровой оценке, можно у заказчика работ.

В течение месяца комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе заявителю в этом. И если результат рассмотрения спора в комиссии предприятие не удовлетворяет, нужно обжаловать его в суде.

Срок оспаривания результатов кадастровой оценки не может превышать пяти лет. С сентября прошлого года подобные разбирательства регулируются правилами Кодекса административного судопроизводства РФ.

При изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о ней, например, для расчета налоговой ставки, применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих изменений. Получается, что если упомянутое заявление подано в 2016 году и в течение него появится решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой, то новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января 2016 года.