Сейчас на «дотации» населению при покупке новостроек государство тратит 2 трлн руб в год.
Минфин РФ намерен к 2030 году сократить долю госпрограмм в ипотечных выдачах с нынешних 90% на новостройки до 25–30%. Причина в колоссальных расходах бюджета на поддержку семейной ипотеки: около 2 трлн руб в год. Запустит ли троекратное сокращение доли льготной ипотеки снижение цен на квартиры, которые в последние годы росли значительно быстрее, чем покупательные возможности населения на рынке недвижимости?
При текущей ключевой ставке 14,5% рыночная ипотека стоит 17–19% годовых. При таких условиях система без господдержки практически не работает: мало кто готов платить на таких условиях исключительно из семейного бюджета.
Поэтому сейчас государство субсидирует огромную разницу между льготным процентом и ключевой ставкой. При текущей формуле заемщик платит около 6%, а оставшиеся две трети ставки компенсирует бюджет РФ. Расходы на это стали колоссальными и в 2025 году достигли исторического максимума – около 2 трлн рублей.
Даже при снижении ставки ЦБ РФ до прогнозных 8–10% к концу 2027 года ипотека будет в районе 11–13%. Тогда как «психологически комфортным уровнем» экономисты называют в 8–9%: при такой ставке россияне охотно брали жилье в кредит.
Выйти же на троекратное сокращение льготного кредитования к 2030 году реалистично только при ставке ЦБ РФ около 8% и стабилизации цен на жильё. Иначе рынок ждет массовый отказ населения от ипотеки (без госсподдержки), и, как следствие, большие проблемы у строительной отрасли. На это в правительстве, очевидно, не пойдут. Поэтому, в частности, сокращение льгот будет поэтапным.
Уже к июлю ведомства представят новые условия: обсуждается жесткая привязка к демографии со шкалой от 10–12% годовых для семей с одним ребенком до 4% для многодетных. Автоматический перерасчет ставки при рождении детей, который сейчас обсуждается в правительстве, лишь технически изменит процесс оформления кредита. По сути, льготная ипотека окончательно перестает быть нормой для рынка и превращается в точечный механизм, получить который всем подряд уже не выйдет.
Сворачивание массовых льгот неизбежно изменит рынок, который сильно перегрелся за последние годы: с 2020 года новостройки подорожали почти в 1,7 раза, а разрыв цен со вторичным жильем достиг исторического максимума. При резком изменении господдержки сектор неизбежно отреагирует падением спроса и перестройкой ценовых моделей. И хотя снижать долю льгот власти планируют плавно, застройщикам в любом случае придется адаптироваться.
Будет ли «адаптация» означать снижение цен? Сейчас, когда рынок находится в состоянии слабой динамики, застройщики не снижают цены (хотя акции и скидки проводят чаще). Даже с учетом того, что российские банки начали чаще отказывать в ипотеке и снижать суммы одобренных кредитов. В IV квартале 2025 года разрыв между запрошенной и согласованной суммой достиг трети: заемщики в среднем просили 6,1 млн рублей, а банки были готовы выдать только 4,1 млн рублей. Доля одобрений снизилась до 30–37% против 43–51% годом ранее.
Снижение одобренных сумм и доли положительных решений ограничивает доступ населения к ипотеке. Многие потенциальные покупатели жилья не могут получить нужный объем финансирования, что уже замедляет спрос на рынке недвижимости. Но застройщики цены не снижают.
При этом эксперты уверены, что отказ от массовых льгот не приведет к снижению стоимости квартир: застройщики всеми силами будут пытаться сохранить те сверхприбыли, к которым привыкли за последние годы. Единственный рыночный механизм, который позволит сделать жилье реально доступным, это существенное снижение ключевой ставки ЦБ (и, как следствие, ставок по ипотеке в банках), умноженное на рост реальных доходов населения.
