С льготной ипотекой пора кончать: триллионы от государства уходят в сверхприбыли застройщикам, а не на повышение рождаемости

Льготные кредиты «взвинтили» цены на новостройки до такого уровня, что молодежь не способна накопить на первоначальный взнос, а даже взятая ипотека оказывается финансовым рабством на десятилетия.

С льготной ипотекой для молодых семей пора кончать, как и с материнским капиталом в его нынешнем виде, - считают эксперты. Государство планировало с их помощью помочь демографии, а вместо этого финансирует, по сути, застройщиков. При этом цены на недвижимость из-за этих вливаний в рынок взлетели так, что для молодых семей она остается недоступной: накопить на первоначальный взнос нереально. А если и получится, окажешься на десятки лет в долговой кабале. Родится второй ребенок, а резервов для улучшения метража просто нет. Да, и тот же маткапитал лучше превратить в пособие для мам, позволяющее спокойно пережить декрет: в недвижимость семья и сама вложит эти средства, если ей необходимо.

Февраль 2026 года ознаменовался существенным спадом в выдаче семейной ипотеки в России, сократившись на 40-50% относительно января. Причиной стали вступившие в силу ограничения: теперь на одну семью предусмотрен лишь один льготный ипотечный кредит, который супруги должны оформлять совместно, выступая созаемщиками.

Тем не менее, по словам специалистов, февральские объемы выдачи семейной ипотеки все равно превзойдут прошлогодние за аналогичный месяц, а в марте снова прогнозируется рост. Дело в том, что предчувствие ужесточения условий стимулировало ажиотажный спрос на семейную ипотеку в ноябре, декабре и январе. За последние два месяца было выдано более 200 тысяч кредитов, а январь 2026 года стал рекордным по выдаче ипотеки за всю историю наблюдений. Т.е., кто хотел, взяли еще до февраля.

Вот только эксперты считают: радоваться цифрам не стоит! Целью льготных кредитов было улучшение демографической ситуации. Но на практике на рождаемость льготная ипотека не повлияла. Активно рожают только приезжие, которые пытаются по-максимуму «ухватить» меры социальной поддержки из бюджета РФ. А с традиционными россиянами все намного сложнее.

Скажем, аналитики Сбербанка указывают на то, что семейная ипотека не способствует росту многодетности. Ибо государственные вливания в рынок привели к такому росту цен на квадратный метр, что среднестатистической семье требуется более 6 лет для накопления первоначального взноса на новостройку площадью 65 кв.м(это 20% от стоимости квартиры). Для сравнения - в 2019 году на это требовалось 2,3 года. Получается, за последние годы жилье стало почти в три раза менее доступно молодой семье, даже при постоянном росте доходов населения. Просто, цены на новостройки льготная ипотека разогнала так, что уже ничто за ними не успевает.

Текущий максимальный лимит льготного кредита в 6 млн рублей (для большинства регионов) позволяет приобрести лишь 41,1 кв. м жилья в среднем по России, что недостаточно даже для семьи с одним ребенком, не говоря уже о семьях с двумя и более детьми, которым, согласно нормам, требуется 60-70 кв. м.

Только в двух регионах по семейной ипотеке можно купить квартиру, в которой комфортно может разместиться семья с двумя (и более) детьми. Это Ленинградская (81,2 кв. м) и Московская (72,1 кв. м) области. На эти регионы распространяются лимиты Санкт-Петербурга и Москвы (12 млн руб.).

И, в итоге, по 2025-му году мы видим классический пример разрыва пузыря, который долго надували льготной ипотекой. Первичный рынок прибавил 8,7% в объемах прродаж. Вторичка, лишенная кредитного допинга, показала реальное положение дел: жалкие 3,9% роста, а в Москве и вовсе - символические 1,5%.

В итоге, кредиты берет лишь условная «молодежь». Средний возраст заёмщика на рынке льготных программ сейчас составляет 35 лет, и за последние 5 лет этот показатель вырос на год. В целом клиенты в возрасте 30-40 лет составляют большинство ипотечных заёмщиков: в 2025 году на них приходилось около 50% всех выданных льготных кредитов. Средний возраст покупателей московских новостроек - 49,4 года. В этом возрасте репродуктивный потенциал семьи для рождения второго и последующих детей снижается. Тогда как средний срок выплаты ипотеки в новостройках за год вырос на шесть месяцев, составив 27 лет 4 месяцев. По сути, «кредитное рабство» на десятилетия вперед.

Наиболее острая ситуация наблюдается в Москве и Татарстане: с помощью семейной ипотеки там возможно купить лишь малогабаритную квартиру площадью 38,2 кв. м – с учётом нежилых площадей это однокомнатная квартира. А даже с одним ребенком неплохо бы иметь две комнаты. С двумя - просто необходимо.

В итоге, в попытках накопить на более-менее просторное жильё многие пары будут вынуждены откладывать расширение семьи до лучших времён или ограничиваться лишь одним ребёнком. Поэтому «Семейной ипотеке» срочно требуется перенастройка в виде большей адресности, а именно, создание таких условий, чтобы первый ребёнок появлялся хотя бы до 30 лет.

Эксперты irn.ru убеждены, что прямая задача Центробанка — для окончательной победы над инфляцией ограничить этот крупнейший канал кредитной накачки экономики. Субсидирование процентных ставок — это огромная нагрузка не только на текущий бюджет, но и на будущие периоды, создающая долгосрочные обязательства государства.

Аналитики канала «Proeconomics-Realty» также убеждены: в нынешнем виде семейная ипотека существует не для решения демографических проблем, а лишь только для поддержки застройщиков:

«До выдачи кредита по семейной ипотеке хорошо если доберутся только 15-20% высших домохозяйств с детьми: остальные не смогут накопить первоначальный взнос, либо банки зарубят им выдачу из-за недостаточности дохода».

Поэтому, считают эксперты, семейную льготную ипотеку нужно сворачивать как можно быстрее. А деньги – 1-2 трлн руб. в год из бюджета на субсидирование ставок – перенаправлять на строительство государственного социального жилья для самых нуждающихся семей с детьми (многодетных, живущих очень тесно и в аварийном жилье):

«На эти деньги можно было бы строить 7-15 млн кв. м жилья в год (100-200 тыс. квартир по 70 кв. м каждая). Квартиры передавать в социальный наём с правом последующего выкупа по себестоимости квартиры».

Маткапитал тоже перестал стимулировать рождаемость и улучшение жилищных условий: его пора переводить просто в денежную выплату семье, где появился ребёнок. Благодаря ей, семья сможет, скажем, на протяжении 18 месяцев дополнительно к декретным и другим пособиям получать ещё и по 40 тыс. руб. в месяц)

Кстати, любопытно, что сегодня главные покупатели жилья в РФ - это женщины. Как сообщает ДомКлик (подразделение Сбера), в ипотечных сделках распределение по полу: 52,4% женщин и 47,6% мужчин. Однако в сегменте покупок за свои средства женщины совершают 61,5% всех сделок. При этом средний доход покупателя по ипотеке – 186 тыс. руб. в месяц, покупателя за свои деньги – 341 тыс. руб. Вот, и сравните - потянете ли вы ипотеку?

Кстати, депутаты Госдумы предложили списывать долги многодетным семьям. Но это больше про "предвыборные лозунги", чем про реальные перспективы.