Высокая ключевая ставка ЦБ, трансформация ипотечных программ и выраженная региональная дифференциация формируют принципиально новую картину спроса и предложения. Девелоперы осторожнее запускают новые проекты, а покупатели стали более чувствительны к цене и условиям кредитования.

Объём ввода жилья

По данным Минстроя, в 2025 году в России введено около 103 млн кв. м жилья. Это один из высоких показателей за последние годы. В 2026 году прогноз немного скромнее — 95–100 млн кв. м — из-за сокращения числа новых проектов на фоне дорогого проектного финансирования и снижения маржинальности застройщиков.

Лидеры по вводу: Московская область, Краснодарский край, Москва, Санкт-Петербург, Татарстан. Эти регионы сохраняют активное строительство за счёт устойчивого спроса и инфраструктурного развития.

Цены: дифференциация по регионам

В Москве средняя стоимость кв. м в новостройках — 270 000–350 000 рублей. В регионах диапазон огромен: от 60 000 рублей в малых городах до 130 000 в Краснодаре и Казани. Существенную роль играют уровень доходов населения, миграционные потоки и наличие рабочих мест.

Рост цен в 2025 году составил 7–15% в зависимости от региона. В 2026 году аналитики прогнозируют замедление до 5–10%: высокая ставка сдерживает рост и снижает доступность жилья.

Ипотечный рынок

Объём выдачи ипотеки в 2025 году снизился относительно рекордного 2023 года, но льготные программы продолжают поддерживать спрос. Доля льготных кредитов — около 60–65% от всей ипотеки, что указывает на сильную зависимость рынка от господдержки.

В 2026 году продолжается семейная ипотека под 6% и ряд региональных программ. Рыночные ставки остаются высокими (16–21%), что фактически отсекает от рынка покупателей без субсидий и делает сделки более редкими.

Вторичный рынок

Вторичный рынок испытывает давление из-за дорогой ипотеки: большинство сделок — альтернативные (обмен), за наличные или с небольшой ипотечной добавкой. Продавцы чаще идут на торг, а сроки экспозиции объектов увеличиваются. Цены на вторичку корректируются вниз в ряде регионов, особенно там, где спрос слабее.

Тренды 2026 года

— Малоэтажное жильё и ИЖС: доля индивидуального строительства растёт — государство поддерживает ипотеку на дома, а покупатели ищут более доступные форматы.

— Апартаменты: спорный формат, но популярный в крупных городах как инвестиционный инструмент и альтернатива классическим квартирам.

— Цифровизация: онлайн-сделки, электронные ипотеки и электронная регистрация прав становятся стандартом и ускоряют процесс покупки.

— Региональное перераспределение: покупатели из дорогих городов переезжают в более доступные регионы, что влияет на локальные рынки.

Прогноз на 2026–2027 годы

При сохранении текущих ставок — стагнация или умеренный рост цен без резких скачков. При снижении ключевой ставки ЦБ до 10–12% — оживление рынка, рост спроса и постепенное увеличение числа сделок. Инвесторы пока занимают выжидательную позицию, размещая средства на депозитах и оценивая момент для входа в рынок.

Следить за рынком, изучать объявления и аналитику в режиме реального времени удобно через актуальные подборки.

Екатерина Юманова

Метки