Правительство России внесло в Государственную Думу законопроект о введении государственной монополии на кадастровую оценку.
При этом региональные власти смогут проводить кадастровую оценку не только в плановом порядке, но и внепланово.
Для Ставропольского края вопрос государственной кадастровой оценки недвижимого имущества имеет большое значение. Прежде всего, в отношении земельных участков. Как известно, размер земельного налога, стоимость аренды и выкупа муниципальных земель рассчитываются как процент от кадастровой стоимости участка. Чем она выше, тем больше налог.
Мы уже не раз обращались к этой теме в рамках правовых консультаций с участием Романа Савичева – генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ», признанного одним из крупнейших в России по версии портала «Право.ру-300».
Готовящуюся реформу рынка кадастровой оценки мы также обсудили с нашим постоянным экспертом.
– Внесённый в Государственную Думу законопроект, по сути, отлучает от рынка кадастровой оценки частных оценщиков, – говорит Роман Савичев. – Согласно поправкам, на рынке останутся только государственные бюджетные учреждения. По мнению авторов законопроекта, при таком подходе, во-первых, станет проще оценивать, собирать и актуализировать зачастую противоречивую или ошибочную информацию об объектах недвижимости, а, во-вторых, снизить риски, связанные с возможной недобросовестностью частных оценщиков.
Проект закона поддержал и президент России Владимир Путин. Он считает, что принимаемые меры должны, в частности, исключить ситуации, когда кадастровая оценка земли оказывается выше рыночной.
На практике законопроект предполагает введение института государственных кадастровых оценщиков. На региональном уровне планируется создание государственных бюджетных учреждений, за которыми будут закреплены соответствующие функции. Кстати, в них должно войти не только определение кадастровой стоимости, но и постоянное взаимодействие с собственниками имущественных объектов, а также рассмотрение их жалоб. Услуги государственных оценщиков будут бесплатными. Хотя для региона переход на государственную кадастровую оценку обойдётся, как указано в пояснительной записке, примерно в 13 миллионов рублей. А с учётом разработки программного обеспечения, обучения новых специалистов и зарплат сотрудников бюджетные затраты могут быть и выше.
Конечно, предлагаемая реформа рынка кадастровой оценки несёт с собой и определённые риски. Главный из которых состоит в том, что государство оказывается прямо заинтересовано в результатах проводимой работы. При этом не трудно предположить, что проводящие процедуру чиновники будут стремиться к более высокой оценке, поскольку налоговые поступления, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, направляются в региональный и муниципальный бюджеты. В итоге, законопроект, скорее, защитит интересы государства, а не налогоплательщиков. Которые, в свою очередь, уже не смогут адекватно оспорить результаты кадастровой оценки, прибегая к услугам независимых оценщиков. Ещё один риск связан с соблазном административного давления на госоценщиков со стороны «вышестоящих инстанций», которые будут заинтересованы в завышении кадастровой стоимости объектов недвижимости в фискальных целях.
Другой важный аспект нового законопроекта – предоставляемая возможность регионам менять оценку не только по плану (то есть, каждые пять лет, но не чаще одного раза в три года), но и внепланово.
Это будет возможно, если индекс цен на недвижимость упадёт на 30% со дня последней плановой оценки. Кадастровая стоимость при этом может быть только уменьшена. Сам индекс планируется исчислять в разрезе сегментов и регионов, а вести его будет орган, уполномоченный правительством.
Впрочем, можно предположить, что региональные власти не очень-то захотят проводить кадастровую переоценку за казенный счёт, чтобы в результате снизить налоговую базу. Кроме того, падение цен на объекты недвижимости сразу на треть в краткосрочной перспективе маловероятно.
Конечно, сама по себе внеплановая оценка – инструмент правильный и необходимый, но даже плановая, как показывает практика, не везде и не всегда проводится корректно, после чего собственники вынуждены оспаривать результаты.
Например, в Ставропольском крае последняя кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов прошла в 2015 году. В отличие от оценки 2012 года нынешние мероприятия были проведены более качественно, хотя и здесь в ряде случаев не обошлось без ошибок. Так, из-за системного сбоя программы Георгиевский район был ошибочно включён в состав курортного региона Кавминвод, что соответственно отразилось на кадастровой стоимости его земель. Впоследствии, по заявлениям глав поселений был произведён перерасчёт, но случившееся показало, что от ошибок при проведении кадастровой оценки в будущем никто не застрахован. Стремиться к исключению ситуаций, когда кадастровая оценка проводится неадекватно и с нарушениями, и должно быть главной целью планируемой реформы.
