Долина приватизации: почему в России другой уклад собственности жилья и откуда родился казус Ларисы Долиной

Коллаж "Блокнота"

Казус Долиной, обсуждаемый со всех сторон юристами, имеет и неюридическую, точнее, не совсем легалистскую сторону. Сразу уточним – речь пойдет не о конкретном случае с певицей, а о последовавших махинациях с продажей квартир не столь известных людей, создавших истерическую атмосферу вокруг сферы недвижимости.

Итак, откуда взялось немалое число бабушек, выставляющих на продажу свои квартиры-ловушки? Почему они оказались вовлечены в игры на поле купли-продажи жилья, и почему их роль продавцов поначалу не вызывало у добросовестных покупателей вопросов? Старушка, желающая избавиться от квартиры путем ее продажи, типичная для России фигура. Но почему такой типаж непривычен для Европы, например, или Америки? Отчего там нет подобных массовых схем жульничества с участием пожилых людей?

Ответ заключается в том, что в результате приватизации жилья в начале 90-х в России, большая часть населения оказалась собственниками недвижимости. И среди них, разумеется, были люди с разным пониманием собственной ответственности за доставшееся им от государства помещения.
Подобно тому как наделение россиян приватизационными чеками не сделало из них настоящих собственников, так и вручение практически за бесплатно им квартир, не создало из осчастливленных подлинных хозяев. Приватизация жилья в 90-е – тема обычно затеняемая «большой» приватизацией, была во многих отношениях столь же неудачной как и ваучерная, но в силу ее частного характера, не привлекала и не привлекает такого же внимания исследователей.
Если сформулировать вкратце основную претензию, то она сводится к тому, что в России был создан невиданный нигде в мире прежде вид собственности, т.н. «конгломераты» - механическое и хаотическое объединение квартир с разной структурой собственности в рамках одного здания, но без четкого правового осознания именно единства дома.

За рубежом любая многоквартирная собственность понимается как общее владение домом. То есть здание первично, а разделение его по квартирам - вторично. Люди владеют в первую очередь совместно домом, и уже потом делят его поквартирно, точнее, даже не «делят», а получают в распоряжение и пользование ту или иную его часть. Недаром «кондоминиум» переводится с латинского как «совладение», и этот же термин, например, применяется к совместным политическим владениям, таким как Новые Гебриды или Англо-Египетский Судан. И кондоминиумы и кооперативы – редкий вид недвижимости в странах с давней рыночной историей.

В России же люди приватизировали не дом целиком (как это сделали, например, в Эстонии), а переводили в частную собственность поквартирно, словно это отдельно стоящие «частные» домики. И так получалось, что в типовой пятиэтажке из ста квартир восемьдесят становились личной собственностью с разным набором владельцев, а двадцать, например, оставались государственными, муниципальными. И не вводилось обязательного самоуправления жилищем, осознания неразрывности владения недвижимостью. Неясно решался вопрос о принадлежности мест общего пользования – от чердака до подвала, а также земли под и при доме.

В условной Эстонии человеку говорили, что отныне он не просто владелец квартиры, и что до всего остального ему нет дела. Нет, ему объясняли, что с собственностью на него возлагаются разнообразные обязанности - участвовать в управлении домом, выполнять постановления, принятые голосованием другими жильцами. Он не мог застеклить балкон, превратив здание в убогую халупу, ибо тем самым нарушал интересы других жильцов, в том числе экономические, работая на понижение стоимости дома, не мог вывесить кондиционер, по тем же основаниям, или поставить нашлепки на стены якобы для «утепления», изуродовавшие жилье в провинциальной России. Ему постоянно напоминали, что он тут живет не один, а с другими людьми, и должен ежеминутно учитывать их интересы.

Приватизация не проводилась по принципу «участвуют только желающие», как в России. Если дом приватизировался, это касалось всех, и никаких муниципальных квартир оставаться в нем больше не могло. Многоквартирное сооружение могло быть либо частным – совладение в виде кондоминиума или кооператива, или принадлежать одному хозяину, который сдает в аренду жилье; либо государственным.

В России же многоэтажные здания как бы положили на землю и раздробили на множество домиков, ибо жилищное законодательство было прописано так, словно между квартирой и отдельно стоящим домом нет принципиальной разницы. Ты мог поступать с доставшейся тебе квартирой как угодно, безо всякого учета мнения соседей – продать ее кому заблагорассудится, провести в ней «ремонт» с переделками и т.п. Атомизация людей в многоквартирных домах достигла своего апофеоза, невиданного и в советские времена. Я, например, понятия не имею – кто мои соседи по этажу, не говоря уже про подъезд, хотя живу в своем доме более десяти лет. Здороваюсь – и всё.

При этом мой дом – ТСЖ, но эта, вроде бы, более прогрессивная и похожая на Запад форма владения и управления, тоже пустая формальность ибо у нас можно купить квартиру, но не являться членом ТСЖ и не принимать участия в управлении. Такое абсурдное решение принял в свое время Конституционный суд. Я сам с этим столкнулся в своем ТСЖ, когда его председатель спросил меня - а буду ли вступать в него или нет? Вопрос поверг меня в изумление, я полагал, что автоматически с покупкой квартиры я становлюсь его членом. Но нет.

Вернемся к квартирным аферистам из казуса Долиной. Большую часть своих афер они бы не смогли провернуть, если бы а) у нас не имелось миллионов бедных пенсионеров-собственников (явление в мире нечастое, о чем свидетельствует статистика – в Европе собственниками жилья являются только 69% населения, причем в «старой» Европе показатель существенно ниже, например, в Швейцарии – только 43%, а в бывшей коммунистической Румынии – 95%); и б) квартиры бы не плавали на жилищном рынке в свободном режиме, когда соседи понятия не имеют, что вы собираетесь делать с своей собственностью. Причем надо уточнить – в США только 14% семей, живущих в многоквартирных домах, являются владельцами, а не арендаторами. В Америке для нового собственника «кондо» или «кооператива» требуется согласие всех или большинства будущих соседей на его въезд в их дом. Они присматриваются к будущему жильцу, оценивают его. То есть процесс не простой как у нас – «мне плевать на чужое мнение, продаю и всё тут!».

Понятно, что в США номера, подобные долинскому не прошли бы. Сделка вызвала бы подозрение еще на первичном этапе, но уж если бы она была признана, то и никакого возврата не последовало бы.

И, кстати говоря, совершенно не важно – был ли «долинский» дом советским приватизированным, или уже построенным после. Дело в том, что заложенная тогда схема безответственного и обезличенного пользования и владения жилищем, успешно повторяется в новостройках, которые ничем в этом смысле не отличаются от старого жилья. Созданная буквально за несколько месяцев в 1991-1992 годах схема, господствует до сих пор, облегчая, как выясняется, жизнь мошенникам и проходимцам.

• - В девяностые в Ижевск существовал компьютерный магазин «Силиконовая долина». Местные, не сильные в микроэлектронике, прочитывали его название как «Силиконовая До́лина»