Спад сектора жилищного строительства уже достиг почти 40%, и грозит кризисом.
Даже в Москве, где снижение спроса оказалось минимальным, ввод жилья сократился по сравнению с 2021-м на 14%. Возможно, строительные компании ожидали снижения спроса и ограничивали строительство, но вряд ли они закладывали в планы мобилизацию и массовый отъезд потенциальных покупателей жилья. В результате, спрос на квадратные метры продолжает снижаться и существенно отстает от нарастающего потока предложений. При этом цены остаются приблизительно на прежнем уровне. Чем это грозит всем нам, и дождется ли население, чтобы стоимость жилья в 2023-м стала доступнее?
Риэлторы свидетельствуют: сегодня на рынке жилья существует острый дефицит покупателей с «живыми» деньгами. Спрос на недвижимость стал значительно ниже, а количество предложений тем временем растет. Это связано как с текущей политической обстановкой, так и с подорожанием имущества. Большая часть потенциальных покупателей покинула РФ, либо оказалась мобилизованной. Остальная часть населения не может себе позволить большие траты в нестабильное время.
При этом, в 2022 году был установлен рекорд в сфере строительства жилья: введены в эксплуатацию более 87 млн кв. м жилья. Как следствие, общая площадь нераспроданных квартир в новостройках в РФ достигла 66 млн кв. м, или 66% общего объема жилья в стадии строительства. Главная проблема, по мнению эксперта отрасли Олега Репченко, состоит в том, что еще до спецоперации на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. За два ковидных года — 2020-й и 2021-й — цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов страны выросли на 50–70–100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта).
Особый вклад в «разгон» цен внесла «нулевая» ипотека, появившаяся в РФ в апреле 2020-го. Ставка по такой ипотеке в первый год обслуживания кредита составляла всего 0,01% годовых. Разумеется, за сверхдешевым продуктом довольно быстро выстроились очереди.
Ажиотаж на покупку имущества, который произошел в марте 2022 года, также спровоцировал дополнительное увеличение цен на квартиры. При чем, спрос ипотечных покупателей жилья в России сместился с рынка новостроек на вторичную недвижимость.
При этом, в отличие от 2000-х, когда жилье дорожало похожими темпами, причиной скачка цен стал не рост экономики и покупательской способности населения, а низкие ставки по депозитам и кредитам, искусственно разогревшие спрос на жилье. Особенно сильно переоценено оказалось жилье в столице и Подмосковье. К примеру, в начале 2020 года в Москве 1 кв. м в среднем стоил 180 тыс. руб., а в апреле 2022 г. — уже 271,8 тыс. Это пиковое значение за всю историю наблюдения.
При этом в 2022-м сформировалось несколько трендов. Первый — усиление зависимости рынка жилой недвижимости от ипотеки. Покупатели стали более пристально смотреть на ставки и размер ежемесячного платежа, чтобы снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.
Второй - это фактическое отсутствие роста цен на новостройки внутри проекта, несмотря на стадию готовности. Если раньше параллельно с повышением стадии готовности дома цены на квартиры в нём дорожали минимум на 0,5% ежемесячно, то теперь такой тенденции нет.
Третий тренд — двузначные скидки. Если в начале 2022 года скидка на покупку жилья в 5% считалась высокой, то теперь рынок уже знаком со скидками в 30%. К сожалению, пока речь идет о разовых ситуациях. Большинство застройщиков по-прежнему живет принципом: жадность сильнее страха. И даже опасаясь кризиса, идет лишь на символические уступки по цене.
Впрочем, это наверное такая национальная российская черта. Обвал сделок с новостройками в приграничных с Украиной регионах тоже не привел к колоссальному снижению цен. Не стоит думать, что строители или обладатели недвижимости в том же Белгороде резко скинули цены. Да, немного подвинулись! Но не на столько, чтобы заложить в размер уступки регулярные обстрелы города.
Если в цифрах, то в 2022 году в Белгороде наблюдалось снижение стоимости вторичного жилья, примерно на 10-15%. А что касается цен на новостройки, то в основном они даже подорожали на 5-8%!
А вот на что СВО повлияла – так это на число договоров долевого участия в приграничных регионах. Люди опасаются сразу комплекса факторов, среди которых и возможное бегство руководителей строительных компаний за рубеж, и заморозка объектов, и военные действия. В результате, в Воронеже количество договоров долевого строительства сократилось на 53%, в Симферополе — на 37%, а в Краснодаре — на 13%. В Курске снижение составило 19%, а в Брянске — 28%.
Только в Крыму, которому постоянно угрожают вторжением ВСУ, страхи населения реально отразились на ценах. «Набоялись» жители полуострова на 10-15%. Т.е. если осенью «однушку» продавали за 5,5 млн., то после сдачи Херсона – за 5 млн. Или, скажем, «двушка» в Севастополе площадью 56 кв.м. в 15 минут пешком до моря с ремонтом опустилась с 7,7 млн. до 7,3 млн.
Теперь о будущем. В связи с ростом цен на недвижимость, ухудшением экономической ситуации в стране, непостоянством ипотечных ставок, в 2023-м ожидается еще большее снижение спроса на первичном рынке на уровне 15-20%.
Не надо также забывать, что после объявленной в России мобилизации строительная отрасль столкнулась с рекордным за пять лет дефицитом рабочей силы. На текущий момент стройкам не хватает каждого четвертого рабочего (25%). В ближайшее время 90% респондентов ждут только ухудшения ситуации, в особенности по части квалифицированных специалистов.
Поэтому новые и готовые квартиры все таки будут дешеветь – в течение года на 10–15%. Продленная на госпрограмма льготной ипотеки, являющаяся локомотивом спроса, этот тренд не изменит.
При этом ближайшие месяцы – январь и февраль - являются классическим «мертвым» сезоном: в это время обычно наблюдается снижение деловой активности покупателей и продавцов, цены стабилизируются, и можно совершить выгодную покупку.
Нюанс лишь в том, что в январе-феврале, как правило, хороших предложений после активного осеннего периода и предновогодних распродаж остается мало, новых объектов не выходит. Зато «на остатки» и цены самые привлекательные. Поэтому покупателям, кто отдает предпочтение именно выгодной цене и готов смириться не с самыми широким выбором, совершать покупку рекомендуется в январско-февральский период.
В том же Крыму обещают продолжение падения цен. Но тут вопрос в том, что будет дальше.
Эксперты признаются, что ценовая ситуация на рынке жилья на данный момент находится в начале изменений, поэтому пока о стабилизации цен на недвижимость говорить рано. Но откладывать покупку квартиры тоже не стоит, ведь вполне вероятно, что в скором времени цена вновь взлетит до заоблачных отметок.
