ЦБ пытается справиться с ситуацией.
Будущее рынка недвижимости в России оценивают туманно. Эксперты говорят о перекосе и перегреве, а также о возможном начале кризиса. Причина — в резком ценовом разрыве между первичкой и вторичкой, а также росте закредитованных заемщиков.
В 2023 году ипотека показывает высокий рост. За первые девять месяцев 2023 года россияне взяли на себя обязательства по жилищным кредитам на сумму 5,4 трлн рублей. Этот показатель превышает результаты за весь предыдущий год более чем на 10%. Эксперты связывают это с действием льготных программ, а также с ужесточением требований к первому взносу и подорожанию рыночной ипотеки.
В ЦБ заявляли ранее, что видят признаки перегрева на рынке ипотеки. Как пишет РБК, наблюдается «нездоровый» аппетит населения к риску — многие спешат купить недвижимость сейчас, так как опасаются роста ставок. Спрос приводит к росту цен, но даже это не останавливает заемщиков.
В то же время закредитованность населения растет. Это, как считает ряд экспертов, может привести к ипотечному пузырю. Так называют ситуацию на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования приводят к росту просроченной задолженности, доли высокорисковых заемщиков, обесцениванию ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.
По данным ЦБ, за два года доля выдач с ПДН (показатель долговой нагрузки, показывает какая часть доходов уходит на обслуживание кредита) более 80% в кредитах на строящееся жилье выросла с 18% до 39% во втором квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — с 23% до 43%. При этом сейчас доля просроченной задолженности по ипотеке находится на низком уровне, но риски есть.
Также растет ценовой разрыв между первичкой и вторичкой, что тоже несет определенные риски. Весной 2023 года ЦБ заявлял, что новостройки стоят на 40% дороже вторичного жилья. Для сравнения, в 2019-м разрыв составлял 9%, в 2018-м — 13%. Рост связывают с развитием льготных программ и акций от застройщиков, когда стоимость на новостройки искусственно завышалась.
По мнению аналитика «Финама» Наталии Пырьевой, такая ситуация может привести к обвалу спроса на новостройки из-за завышенных цен, а это может отрицательно сказаться на застройщиках и объемах нового строительства.
Аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества отмечает и эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.
«Человек покупает со льготной ипотекой (то есть с субсидией от государства) квартиру на 30-40% дороже, чем точно такую же, но с рук на общих условиях (без субсидии)», — цитирует эксперта «Газета.ру».
По его словам, если покупатель решит продать свою ипотечную квартиру по рыночным условиям, он потеряет жилье, останется без денег и ещё останется должен банку. Емельянов обратил внимание на то, что есть существенная разница между ипотечными платежами и стоимостью аренды квартиры — первые значительно больше в крупных городах страны.
Эксперт не исключил, что в итоге банкам придется выставлять на торги нераспроданные квартиры с дисконтом, чтобы жилье купил хоть кто-то. Именно так может выглядеть начало кризиса в секторе недвижимости.
«Глобально этот ценовой дисбаланс на рынке жилья может создать серьезные проблемы для банковской системы и привести к масштабному банковскому кризису в стране», — заявил РИА Новости руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
ЦБ пытается «успокоить» ситуацию: с 1 октября правила выдачи ипотеки в России ужесточены — повышены надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам. Речь идет о кредитах с первоначальным взносом до 20% для заемщиков с большой долговой нагрузкой. Охлаждения рынка регулятор ожидает в ближайшие месяцы, этому будет способствовать повышение первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15% до 20% и рост ставок предложения по льготным программам из-за сокращения субсидии банкам по таким кредитам.
Ранее «Блокнот» рассказал, что в большей части страны более 70% семей не могут позволить себе ипотеку.
