Нет нам места на празднике жизни: цены на жилье могут упасть, но вместе с доходами россиян

«Блокнот» опросил экспертов о том, как скажется коронакризис на рынке недвижимости, — и ничего обнадеживающего не услышал.

Всего примерно полгода назад, когда эпидемия коронавируса казалась чем-то далеким и сугубо китайским, аналитики грозили россиянам резким ростом цен на недвижимость. Потом, когда президент РФ отправил всю страну в самоизоляцию, объявив период нерабочих дней, бизнес начал рушиться, предприятия закрылись, а граждане стремительно теряли работу, экспертное сообщество начало предполагать, что жилье, возможно, подешевеет. Как же дело с ценами в этой сфере обстоит сейчас?

Эксперт в сфере строительства Алексей Малышев заявил «Блокноту», что ситуация сложная, а время для покупки жилья очень рискованное: «Согласно прогнозу Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, в нынешнем году ВВП России сократится на 5,3%, доходы граждан — на 5,2%. Кроме того, заметно вырастет уровень безработицы».

Малышев подчеркнул, что из-за карантина рынок нового жилья фактически оказался заморожен, но цены на первичное жилье при этом вниз не пошли. «Напротив, они только возрастали, причем с самого начала текущего года», — констатирует эксперт.

Он ссылается на данные Единого ресурса застройщиков, согласно которым в регионах страны 1 кв. метр жилплощади в строящихся домах с декабря 2019 года по июнь 2020 года подорожал в среднем с 76,6 тысячи рублей до 85,5 тысячи рублей — то есть почти на 12%.

«На мой взгляд, пока снижения цен ожидать не стоит, объективных предпосылок для этого нет. Кроме того, есть прогнозы, что цены на первичное жилье к началу 2021 года вырастут еще. Причины — продолжающаяся реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, а также увеличение себестоимости строительства», — разъясняет Малышев.

Впрочем, есть и другое мнение — о том, что цены на жилье в ближайшие месяцы начнут снижаться, потому следует воспользоваться предстоящим моментом. По данным доктора экономических наук Ирины Романовой, спрос на жилье в марте уменьшился почти на 55% по отношению к аналогичному периоду 2019 года, а в апреле — на 65%.

Романова признает, что пока цены на недвижимость не падали, — но считает весьма вероятным их снижение в обозримом будущем. «По оценкам ЦБ РФ, из-за эпидемии коронавирусной инфекции ВВП России в 2020 году может снизиться на 4-6%. Кроме того, в 2020 году ожидается снижение доходов населения на 8%. В совокупности эти события могут привести к падению цен на жилье на 10-15%», — прогнозирует экономист.

Она также считает, что на фоне общей тенденции к вынужденному падению спроса на жилье из-за снижения доходов граждан «очень вероятен рост льгот, скидок и бонусов при продаже» недвижимости.

Кроме того, Романова напомнила о еще одной намечающейся тенденции на рынке жилья: в период самоизоляции многие россияне, безвылазно посидев в квартирах многоэтажек со всеми своими домочадцами, осознали всю привлекательность частных домов вдали от городской суеты. «Согласно имеющимся прогнозам, ожидается стагнация вторичного рынка на фоне роста рынка загородной недвижимости», — отметила собеседница «Блокнота».

Первый зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский считает, что скоро жилье в России подорожает до степени недоступности большинству россиян. По его оценке, самый ощутимый скачок по ценам произойдет летом 2021 года, то есть примерно через год.

Подорожание связано с новым порядком финансирования долевого строительства — через эскроу-счета в банках, к которым застройщик получает доступ только после сдачи определенной очереди объектов. Эта мера была принята властями для того, чтобы урегулировать ситуацию с колоссальным количеством обманутых дольщиков по всей стране и защитить права тех, кто приобретает жилье на стадии котлована. Если застройщик просрочит запланированные и зафиксированные в договоре сроки сдачи жилья на полгода и более, дольщики вправе забрать свои деньги с эскроу-счетов обратно.

Зампред ЦБ РФ Ольга Полякова признала, что введение этого защитного механизма логически приведет к некоторому подорожанию жилья на первичном рынке. Окончательно ее влияние на стоимость квадратных метров  можно будет оценить через год, считает руководство регулятора.

«Надо признать, что новая схема строительства, с  одной стороны, является более безопасной, с другой стороны – за безопасность надо платить. Поэтому эта финансовая нагрузка в любом случае ложится на плечи рядовых потребителей — то есть нас с вами», — пояснил финансовый аналитик Денис Ефремов.

Руководитель строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский предостерег от скоропалительных выводов по ситуации на рынке недвижимости России: «Июньская информация от Росреестра по трехкратному снижению спроса на вторичную недвижимость удивила многих. Однако, следует учесть, что это только вторичное жилье, на которое не распространяется льготное ипотечное кредитование. А значит потребитель ставит в приоритет новое жилье. Стоит ли покупать жилье прямо сегодня в черте города? Я бы не спешил с выводами. От ситуации с ипотекой зависит многое, если не главное. Ставка рефинансирования снижается, цена кредита падает. Но при этом сельская программа недавно фактически испытала »кататонический ступор«. Многие потребители жаловались на отсутствие получения решения и финансирования вообще. Это потребовало от государства решительных действий. О чем это говорит? Если вы нацелены на новостройки и имеете право на льготу, лучше покупать жилье в ближайшее время. Сельская ипотека снова в строю, но льготный кредит все же проще обеспечивать государству: 6.5 против 2.7. Все зависит от того, насколько реальна для вас жизнь в сельской местности в условиях дефицита инфраструктуры. Стоимость осенью повысится на 15-20 %, учитывая текущий спрос. Если говорить о вторичном рынке, то я рекомендую взять паузу. Стагнация не может длиться вечно и за падением спроса неизменно следует реакция предложения. Это закон экономики. Поэтому я думаю, что через месяц стоит вернуться к этому вопросу. Однако, не стоит затягивать - сентябрь - высокий сезон для аренды. Многие продавцы решат переключиться именно на нее, дабы отыграть летние проигрыши. А снижение предложения вернет все на круги своя», - заявил эксперт в разговоре с «Блокнотом».

Застройщики, узнав о реформе долевого строительства и введении эскроу-счетов для защиты дольщиков, начали повышать цены на жилье еще прошлым летом. Например, квартиры в новостройках, которые находились в продаже с середины июля 2019 года , к началу августа выросли в цене в среднем уже на 5,4%.

Кроме того, в начале 2020 года был зафиксирован рост стоимости жилья в ряде регионов, где незадолго до этого повысилась покупательская способность населения. Так, к примеру, произошло в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленобласти и Татарстане.