Снижение или рост: что будет с рынком жилья в 2024 году

Несмотря на наличие множества программ льготных ипотечных программ, жилье в России продолжает оставаться недоступным для большинства жителей страны.

Цены на недвижимость сильно выросли в 2023 году, и, несмотря на наличие множества программ льготных ипотечных программ, жилье в России продолжает оставаться недоступным для большинства жителей страны. Изменится ли эта ситуация в 2024-м?

Жилье сильно подорожало

В последние три года жилье сильно выросло в цене. С 2020 года цена новостроек выросла на 80%, а на вторичку — на 51%. Именно в 2020 году стартовала универсальная льготная ипотека, которая давала определенной категории людей серьезные «скидки» на покупку недвижимости — часть суммы компенсировало государство. Со временем число льготных программ выросло — появились датируемые ипотеки для айтишников, семей с детьми и других категорий. И если в 2020 году доля госпрограмм не превышала 20%, то сейчас подавляющее большинство ипотек (по разным оценкам, это 80-90%) — льготные.

Льготные программы «разогнали» цены — на новостройки появился бешеный спрос, многое жилье раскупается до сдачи полностью. Растет спрос — растут цены, что снижает вероятность покупки для обычных граждан.

В большей части страны более 70% семей не могут позволить себе ипотеку. Лучше всего ситуация в Магаданской области, Ямало-Ненецком и Чукотском автономных округах, там купить квартиру с помощью жилищного кредита могу более 60% семей. Хуже всего ситуация на Ставрополье, в Карачаево-Черкессии и Дагестане. Да и другие регионы не радуют цифрами — например, в Краснодарском крае ипотека доступна для 17,9% семей, в Ростовской области — для 21,7% семей, а в Москве — для 26,1%.

Причины понятны — квартиры стоят очень дорого, особенно это заметно в больших городах. Для рядового россиянина с хорошей зарплатой в 50 тысяч рублей накопить на квартиру 3-5 миллионов просто нереально, да и на огромный первоначальный взнос по ипотеке придется копить не один год.

Помимо этого, с ростом ключевой ставки растут и проценты по жилищным кредитам, что влияет на размер ежемесячного платежа, который во многих случаях уже превысил стоимость аренды жилья. И если для льготных программ они достаточно приемлемые, то для тех, кто в эти программы не вписывается (а таких достаточно много) ипотека становится грабительской.

Сейчас ключевая ставка составляет 16%. Средние ставки по рыночной ипотеке (безо всяких программ) уже составляли 16,1%, а для льготных — чуть ниже, хотя и там прослеживается рост. Скорее всего, в первые месяцы 2024 года ставки ещё сильнее вырастут.

В цифрах

С января по ноябрь новостройки в России подорожали примерно на 7%, до 146 тысяч рублей за квадратный метр.

Вторичка выросла в цене на 9%, квадратный метр такого жилья в среднем по стране стоит 102 тысячи рублей.

Что будет дальше?

Что будет дальше с ценами на недвижимость? Есть разные мнения. Глава «Сбербанка» Герман Греф ожидает снижения цен в будущем году. По его словам, сейчас цены на жилье растут и это связано с тем, что более 70% всех ипотечных кредитов — это субсидируемые по льготным программам.

«Как только субсидии будут сокращены, а они постепенно сокращаются, то и цены будут постепенно падать», — считает Греф.

По его словам, сейчас доступность ипотечного кредита сейчас затруднена, что тоже влияет на цены.

«В СМИ звучат оценки снижения до 30–40%. Реальность может оказаться не столь устрашающей, особенно в условиях возросшей себестоимости строительства и бдительного контроля со стороны регулятора. Но сценарий со снижением на 10–15% выглядит вполне реалистичным», — отмечают эксперты «БКС Экспресс».

Эксперты также отмечают, что получить ипотеку в 2024 году будет сложнее, так как ставки по рыночной ипотеки приблизятся к 20% и при нынешней стоимости жилья станут заградительными. Ставки на льготную ипотеку тоже вырастут и «отпугнут» часть покупателей.

В целом, эксперты уверены, что рынок будет «остывать» — то есть спрос будет снижаться и цены (в идеальных условиях) тоже. Однако есть мнения, что цены останутся на том же уровне в ближайшие год-полтора и рассчитывать придется только на различные акции застройщиков, которые будут стремиться продать жилье.