Как избежать того, чтобы ипотечный кредит стал настоящим «приговором»
На днях в распоряжении СМИ оказались свежие статистические данные по российскому ипотечному рынку. Это обстоятельство немедленно запустило эшелон экспертной аналитики. Свой анализ, по просьбе «Блокнота», провела и экономический аналитик Алла Стяжкина.
Ипотечное кредитование стало лучшим сегментом кредитного рынка РФ по ряду критериев. Спустя два месяца «коронавирусной» паузы оно вернуло утраченные было позиции к началу лета и даже показало в июне рост в сравнении с прошлым годом. А просроченная задолженность россиян по ипотеке уже год пребывает на уровне погрешности – примерно 1 % (данные ЦБ). Причем в период самоизоляции этот показатель не испытал фатальных изменений. Такова статистика от ДОМ.РФ и других авторитетных организаций.
Эксперты не ставят эту информацию под сомнение. Но восторгов, которые она, на первый взгляд, должна вызывать, не разделяют.
Если вкратце, текущее состояние ипотечного сегмента – угрюмо-философическое «все пройдет». И пройдет молниеносно – буквально через несколько месяцев. Причин тому две:
Первая - бурный рост в июне, позволивший «догнать и перегнать», – прогнозируемый результат отложенного спроса. Те, кто хотел купить весной жилье, но решил понаблюдать за развитием ситуации с пандемией, приняли наконец решение. Как только все «сомневающиеся» заключат сделки, магия рассеется, и спрос начнет падать. Вопрос двух-трех месяцев.
И вторая причина: дополнительной стимулирующей мерой стала так называемая ипотека с господдержкой – под маняще низкие 6,5%. Поэтому те, кто хотел взять жилье в ипотеку, но колебался, получили веский повод для прекращения колебаний. А в придачу – возможность взять кредит на первоначальный взнос благодаря «сэкономленным» процентам ставки. Соответственно, здесь запущен тот же механизм, и итог будет тем же: все «колеблющиеся» купят квартиры – мера перестанет работать. Тоже вопрос нескольких месяцев, тем более власть пока не заявляла о планах и в дальнейшем развивать этот вариант стимулирования.
Иначе говоря, проблема спроса в сфере ипотечного кредитования решена паллиативно, «здесь и сейчас». А ипотека, как все понимают, сама по себе явление «долгоиграющее». Недаром средний период, на который ее оформляют в РФ, составляет 18–19 лет (ЦИАН).
И это еще не все поводы бить тревогу. Так, около 17% кредитов на недвижимость, выданных в мае 2020 года, не могут с полным правом быть учтены в показателе спроса. Потому что воспользовались ими те, кто ранее уже брал ипотечный кредит, в рамках программ рефинансирования (данные ДОМ.РФ).
К чему это приведет? К тому, вещают эксперты, что уже через год объем просроченной задолженности по ипотеке вырастет вдвое. Или втрое. И вовсе не из-за того, что россияне перестанут платить, – не перестанут, как показал период самоизоляции. А из-за того, что показатель высчитывается исходя из объема ипотечного портфеля по стране. И вот он, этот портфель, вскоре изрядно «сдуется», поскольку новые банковские клиенты не будут оформлять договоры с прежним энтузиазмом. Соответственно, доля «просрочки» станет больше.
Почему так нерадостно? Ставка – максимально низкая, господдержка – работает, казалось бы, что еще надо заемщику?
Ответ, возможно, будет неожиданным, но заемщику не надо ничего. Не всякому, конечно, а как раз тому, которому банки готовы выдать ипотечный кредит. Все эти организации счастливы приветствовать официально работающего гражданина, с хорошей зарплатой, незапятнанной кредитной историей, без проблем с ФССП. Как же обстоят дела у таких передовиков? Они УЖЕ взяли ипотечный кредит! И давно, потому что разница в пару тысяч рублей ежемесячного платежа, создаваемая снижением ставки, для них не играет роли. Они не дожидались господдержки и прочих стимулирующих мер, а купили жильё, сразу как нашли идеальный для себя вариант. Если не купили – значит не хотели покупать, и дело в не в ставке.
Максимум, что смогут выжать банки из таких идеальных заёмщиков в будущем, – их заявку на рефинансирование с учетом снижения ставки. Или новый кредитный договор на жилье получше. Только лет через пять-семь – после полного погашения текущей задолженности и продажи прежней квартиры.
Разумеется, со временем, достигнув требуемого возраста, появятся новые идеальные заёмщики. Но сомневаться в стремительном приросте их числа заставляют два фактора:
Первый - общее состояние экономики, не характеризующееся на текущий момент ни внушительным ростом доходов, ни снижением уровня безработицы.
Второй фактор - меняющаяся по объективным причинам структура рынка труда. Еще три года назад в слово «самозанятость» каждый вкладывал свой смысл, а «фрилансер» и «безработный» считались синонимами. При этом соцсети уже были переполнены «ноготочками на дому», а интернет-биржи привечали сотни тысяч копирайтеров, дизайнеров, переводчиков. День ото дня россияне обнаруживают в своем окружении все меньше тех, кто ходит на работу в физическом смысле слова, и всё больше тех, кто зарабатывает (порой неплохо) как-то по-иному. Затяжная самоизоляция ускорила этот тренд многократно, о чем напрямую свидетельствует внимание властей к новому режиму самозанятости и льготы, предложенные «вновь прибывшим».
Банковское руководство, за редчайшим исключением, упрямо игнорирует обновленную реальность и продолжает мечтать об идеальном заемщике с пресловутым «официальным трудоустройством». А тот, в свою очередь, уже давно живет в квартире, купленной в ипотеку, и мечтает о чем-то совсем другом. «О великом», если верить киноклассике.
Неуклюжим шагом навстречу сразу всем гражданам, оставленным за бортом банковским скорингом, стали программы «Ипотека по двум документам». Сделать его «уклюжим» мешают сразу несколько причин:
Во-первых, большой первоначальный взнос – примерно половина от стоимости жилья. Хотя даже «по-белому» работающие россияне часто не берут ипотечные кредиты именно из-за требований к размеру первоначального взноса, ожидаемо растущих параллельно со снижением ставки.
Во-вторых - анкета заемщика, где он таки должен в деталях изложить свои трудовые подвиги. Формально документы о трудоустройстве и справка о доходе не требуются – но фактически разницы никакой. У соискателя нет выбора – только лгать, придумывать несуществующее место работы в надежде, что это не станут проверять. Вариант «Я самозанятый» в такой анкете почти всегда отсутствует. Исключение – специальная программа Сбербанка, но она подходит лишь его клиентам. Предлагается же, как правило, только графа «Организация, в которой вы трудитесь». Впрочем, сейчас банковские топы, скрипя зубами, начали разрешать вариант «Я индивидуальный предприниматель» – и это отдельный разговор. Не самый веселый.
В-третьих, повышенная процентная ставка и обязательное страхование всего, что можно в данном контексте застраховать. Даже если на бумаге страховка опциональна, в действительности отказаться от нее – значит не получить одобрение кредитной заявки.
В результате политес соблюден, но на практике такой подход порождает «франкенштейнов». В категорию последних попадают те, кто вынужден:
- фиктивно устраиваться на работу мерчендайзером, абстрактным менеджером, внештатным сотрудником и проч., платя подоходный, но не исполняя трудовые обязанности. Иначе говоря, ежемесячно платить, просто чтобы обрести право конструктивно пообщаться с кредитным специалистом;
- просить друзей или родственников солгать при звонке из банка, что имярек на них работает, – на страх и риск всех участников мероприятия;
- платить брокерам, порой выходящим в своей деятельности за пределы правового поля, до 10 процентов от суммы кредита;
- искать созаемщиков, залоговое обеспечение, поручителей – что на стадии идеи отбивает желание брать ипотечный кредит.
Приведенный список не полный, и даже применение всех его пунктов одновременно может привести к разочаровывающему результату. Для банков в том числе: ипотечный портфель нужно наращивать, а нечем.
Очевидно, что «давать кредиты всем подряд» - не решение проблемы. Банк хочет гарантий возврата и трепещет перед госрегулятором, который порицает операции, сопряжённые с высоким риском. Однако перестраховка, приведшая к рекордно низкому 1-процентному объёму просроченной задолженности, начинает выходить боком. Разработанные сегменты уже истощены – новым не дают шанса. И это при том, что число самозанятых в РФ уверенно стремится к миллиону, а возможный рост «просрочки» не причинит рынку большого вреда. В разумных пределах, конечно же. И разумными их имеют полное право сделать сами банки. Главное – хотя бы предоставить шанс и добавить самозанятых в список тех, кто может получить ипотечный кредит. Пусть тот, что по двум документам, но без оговорок и дополнительных непреодолимых сложностей.
Такое решение, при всей его рискованности, может в перспективе оказать неожиданно положительное влияние на развитие всей российской экономики. Сейчас самозанятые, платящие НПД, могут попытаться скрывать часть доходов, дабы снизить размер платежа. Однако если они станут полноправными претендентами на получение ипотечного займа, заинтересованность в декларировании всего дохода резко возрастет. Соответственно, вырастет и собираемость налогов – без каких-либо затрат, на чистом энтузиазме.
Рано или поздно это произойдет. Вопрос времени, которое, на самом деле, наступило уже сейчас. И, как показала суровая реальность, даже с самой официальной работы могут сократить, самое надёжное предприятие может закрыться по объективным причинам. А ногти у людей будут расти всегда.
