Сделка: аренда помещения с недостатками

Автор: Юлия Невзорова, ведущий юрисконсульт КСК групп

В нашу компанию обращается множество клиентов с просьбой о помощи им в решении спорного вопроса в части возврата внесенного в рамках ранее заключенного и далее расторгнутого Договора аренды помещений обеспечительного платежа. Приходят с проблемой, суть которой состоит в том, что арендодатель отказывается возвращать обеспечительный платеж по причине того, что возвращаемые помещения передаются в гораздо худшем состоянии, нежели они передавались. Мотивировка невозврата денежных средств со стороны арендодателя сводится к аргументу, что после выезда арендатора ему надо делать ремонт.

Нормальным юристам слов клиента, что он прав, недостаточно. Поэтому мы всегда берем «паузу», забираем у клиента на изучение по данному вопросу все документы, имеющие отношение к аренде и обеспечительному платежу, и зачастую обнаруживаем, что договор скопирован с информационной базы и четких положений о возврате обеспечительного платежа не содержит, акт о передаче помещения не содержит четкого описания состояния передаваемого помещения, фотографии помещений вообще не составляются, и максимум, чем мы можем помочь, – поучаствовать в медиации, где главным аргументом будет совесть арендодателя.

Почему так? Да потому, что клиент сработал «самоделкой» на самом основном этапе – этапе заключения договора, подписания документов, и «сработал» в конце концов, не в свою пользу. Если бы он вовремя обратился за консультацией к юристу по договорам аренды, который смог бы скорректировать предоставляемые к подписанию по аренде документы, то не потерял бы обеспечительный платеж, который обычно в 10, а то и 15 раз превышает стоимость работы консультанта.

Давайте более подробно поговорим об обеспечительном платеже, создании на основании документов буфера, когда арендодатель обязан будет вам его возвратить.

Не только арендатору надо задуматься о нормах обеспечительного платежа, поверьте, арендодателю обеспечительный платеж даже более важен, так как, когда есть сумма в закромах, которую ты можешь использовать в случае, если переданному в аренду твоему имуществу будет нанесен вред, то более спокойно себя ощущаешь.

Итак, в действующем ГК РФ имеются две нормы, о которых можно говорить как о нормах, относящихся к обеспечительному платежу. В данных нормах, по сути, указываются основные признаки, позволяющие отнести обеспечительный платеж именно к данному виду платежа, а, например, не к задатку, авансу. Итак, можно говорить о том, что обеспечительный платеж призван гарантировать исполнение арендатором условий сделки по возврату имущества в том состоянии, в котором оно передавалось по акту приема-передачи при заключении договора, либо состоянии с учетом нормального износа. В основном говорится о компенсации причиненного ущерба в виде погашения убытков, уплаты неустойки, процентов за нарушение условий договора со стороны арендатора. Закреплено это в положениях ст. 381.1 ГК РФ.

Кстати, понятие «обеспечительного платежа» закреплено законодательно относительно недавно (01 июня 2015 года), хотя и использовалось обывателями отношений до законодательного регулирования очень часто.

Так, такие платежи вы могли встречать, когда брали какие-либо вещи в прокат, при этом нередко денежную сумму, которую вы передавали, называли неверно «залогом». Основное отличие – такой платеж подлежит возврату, когда аванс, залог могут не предусматривать такой возможности. Такой платеж не подлежит возврату только тогда, когда он идет в зачет в счет компенсации причиненного ущерба за порчу имущества. Важно запомнить, что договор четко должен содержать указание на то, за что вносится депозит, при каких обстоятельствах он подлежит зачету и расходованию и в каком порядке.

При правоотношениях аренды недвижимости «обеспечительные платежи» призваны покрыть возможный причиненный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Это не штраф, это именно некая денежная компенсация за ущерб! Такая сумма не может быть взыскана сверх суммы убытков или задолженности. Законодательно четкость формы, как должен быть прописан в договоре обеспечительный платеж, не установлена.

Теперь обратимся к практике.

Рассмотрим ситуацию, где арендодателю лучше было бы прописать нормы об обеспечительном платеже. Прописал бы – не бегал бы в суд с целью получить исполнительный лист, а потом еще и тратил бы время на реальное получение денежных средств с арендатора, кстати, которые арендодатель может и не получить по причине отсутствия денег либо банкротства компании арендатора.

Конкретный пример можно посмотреть по делу (Определение ВС РФ от 17.08.2016 г. № 308-ЭС16-9398). В данном деле арендодателю, чтобы восстановить свои права, возместить ущерб от сдачи арендатором помещения в ненадлежащем состоянии, пришлось обратиться к юристу по аренде недвижимости, сделать экспертизу, обратиться в суд и пройти судебные споры аж до Верховного Суда РФ! Вы представляете, сколько это денег, сил и времени? А можно было бы всего лишь обойтись обеспечительным платежом, и тогда бы не арендодателю пришлось бы тратить свое время, силы и деньги на восстановление прав, а арендатору. Причем, думаю, что в данной ситуации у арендатора не было бы такого запала хождения в суд аж до ВС РФ, так как он бы понимал, что суд вряд ли встанет на сторону, виновную в нанесении ущерба имуществу.

Таким образом, если в договоре, соглашении, иных документах, подписанных между сторонами правоотношений, не содержатся положения по обеспечительному платежу и такой обеспечительный платеж не был уплачен, то со стороны арендодателя можно требовать только взыскания убытков за возврат имущества в состоянии ненормального износа.

НО! Этого всего можно избежать, я имею в виду длительных судебных споров и доказывания того, что ты прав, если вовремя обратиться к консультантам и урегулировать в договорных отношениях вопрос об обеспечительном платеже.

Итак, какие же выводы можно сделать, ознакомившись с вышеуказанными судебными актами? На что нужно обратить внимание при урегулировании между сторонами положений об обеспечительном платеже?

1. Принимая помещения, всегда составляйте акт о техническом состоянии передаваемого имущества, лучше подкрепить передачу и состояние фотофиксацией. А если выявлены были недостатки, то обязательны фотофиксация и отражение таких недостатков в акте.
2. Не забывайте, что акт – неотъемлемая часть договора. То есть делаем ссылку на акт!
3. Если речь идет об аренде недвижимого имущества, не поленитесь – сверьте все стены с указанием их в кадастровом паспорте. Сделайте кадастровый паспорт неотъемлемой частью договора аренды недвижимости.
4. Обнаружили недостатки – нужны независимые эксперты, лучше оценщики, состоящие в СРО, но могут быть и строители (если речь о недвижимом имуществе). Мы должны четко зафиксировать сумму недостатков, то есть перевести недостаток в материальный эквивалент.

Дополнительная информация – на сайте КСК групп