На фоне парадных отчетов правительства Мишустина, в строительной отрасли назревает масштабный кризис.
Беспрецедентный рост цен на недвижимость – лишь внешнее, наиболее зримое, проявление возникших проблем 2021-го года. Ему сопутствует критическая закредитованность населения, рост объемов невостребованного жилья и попытки застройщиков компенсировать свои потери за счет населения и новых источников обогащения. На все это наслаивается полная неэффективность государственных инструментов влияния на рынок.
Между молотом и наковальней
На сегодня строительная отрасль вместе с ЖКХ составляет порядка 11% ВВП страны. Обеспечивает более 12% налогов от общего объема налоговых поступлений и гарантирует рабочие места для 8,5 миллиона человек. С учетом же смежных отраслей эта цифра кратно выше. Серьезные проблемы в отрасли могут обернуться катастрофой для рынка труда, экономики и бюджета.
- Строительная отрасль становится одним из драйверов развития экономики, – заявил президенту на совещании по итогам года вице-премьер Марат Хуснуллин. - В стадии реализации находятся около 103 тыс. федеральных и региональных контрактов на строительные работы общей стоимостью порядка 8,8 трлн рублей.
Вот только на самом деле строители в регионах находятся между молотом и наковальней. С одной стороны, они не хотят браться за государственные контракты, потому что их стоимость гарантированно отстанет от роста цен на рынке. А заявленным механизмом о возможности повышения контрактной стоимости, практически, никому не удается воспользоваться. Удорожание же по таким контрактам за год составило 62,8 млрд рублей (около 17%).
При этом, если компания возьмется за госзаказ, а потом от него откажется, то рискует оказаться в черном списке. Как поступать в таком случае застройщикам, в чьих активах значительную долю составляет социальное жилье и государственные объекты? Внятного ответа правительство пока не дало.
На 2022 год в России выдано разрешений на строительство на 43% больше, чем в прошлом году. Вот только, как неофициально рассказывают руководители крупнейших региональных строительных компаний, приводимые правительством цифры абсолютно абстрактные.
В сложившихся условиях никто не планирует осваивать подобное количество объектов. Напротив, на местах ждут существенного падения спроса на жилье со стороны населения. Те, кто могли себе позволить купить недвижимость, взяли даже по 2-3 ипотеки на семью, и больше не потянут. А те, чьи доходы близки к прожиточному минимуму на одного члена семьи, не способны оплатить кредит при таком росте цен. Ведь если по итогам 2020 года недвижимость на первичном рынке подорожала на 12% по отношению к 2019 году, то в 2021-м году по разным регионам рост цен варьируется от 15% до 35%.
Цены и долги
Почему растут цены – вопрос отдельный. В 2021 году на 40% подорожал кирпич. На 70% - лесоматериалы и битум. На 100 % - песок. Все эти виды товаров имеют сырьевую и производственную в России. Каким образом колебания валют или изменения на мировых рынках могли на них повлиять?
Даже цены на металл могут формироваться исключительно внутри страны. Другое дело, что все поставщики пытаются или вывезти свою продукцию за рубеж, или продать ее в России по мировым ценам. И в этой ситуации ни ФАС, ни Минстрой, ни Минпром не смогли предпринять абсолютно ничего, способного сдержать аппетиты зарвавшихся поставщиков сырья. Да, правительство Мишустина еще в июне утвердило временные пошлины на экспорт лома металлов. Но это не привело к снижению цен на рынке.
Цена арматуры (которая, по заявлениям строителей, составляет 10% себестоимости зданий) с марта до июня подросла до 70 000 рублей за тонну. Это в два раза выше средней цены 2020 года. Потом правительство повысило пошлину на экспорт лома с €45 до €70 за тонну. Но к осени цена на арматуру снова обновила исторический максимум, приблизившись к 80 000 рублей за тонну. Проще говоря, поставщики попытались компенсировать свои потери экспорта за счет российских потребителей.
При этом правительство в условиях беспрецедентного роста цен на строительном рынке плеснуло масла в огонь: в 2021 году семейная ипотека была расширена в отношении семей с одним ребёнком, распространена на строительство объектов ИЖС и продлена до 31 декабря 2023 года. Формально это повысило покупательную способность населения. Но если смотреть масштабно, привело к колоссальной закредитованности семейных бюджетов, пытающихся воспользоваться «льготными» средствами.
За 2021 год число выданных ипотечных кредитов подскочило сразу на 25%. Рост спроса, по большому счету, и стал важнейшим стимулом для увеличения цен на квадратный метр. Показатель увеличения числа ипотечных кредитов прямо соотносится с уровнем повышения цен на недвижимость: насколько больше семей взяло ипотеку, на столько подрос и квадратный метр. На сегодня семьи должны за недвижимость колоссальную сумму - 11,4 трлн рублей. Для понимания, это около половины бюджета России на 2022 год! И только за 11 месяцев текущего года российские банки выдали ипотечных кредитов на 5,1 трлн рублей, что является историческим максимумом.
Самое опасное, что рост задолженности по ипотеке происходит в условиях общей закредитованности населения: она выросла на 43%! Уровень общей долговой нагрузки граждан к середине 2021 года составил 35% от общего совокупного дохода семьи. А общая сумма долгов перед банками приблизилась к 24 трлн. руб.!
По оценкам финансовых экспертов, до 15-20% этой суммы россияне вернуть не в состоянии. Не случайно, со второй половины 2022 года Банк России начнет применять запреты на выдачу некоторых видов ссуд, выборочно проводя оценку возвратности кредитов, выдаваемых банками.
Превентивные меры
В этих условиях, реальная доступность жилья, по данным Счетной палаты РФ, снизилась до минимального значения за последние 12 лет.
К чему ведет такая политика в правительстве, на самом деле, хорошо понимают. Не случайно, ближе к концу года в Госдуму поступают поправки в закон о долевом строительстве, которые помогут решать проблему обманутых дольщиков. Законопроектом предлагается продлить до 1 января 2024 года норму, которая позволяет без аукционов предоставлять в аренду государственные и муниципальные земельные участки для достройки проблемных жилых объектов и восстановления прав обманутых дольщиков
Сейчас в Едином реестре проблемных объектов числятся 2,6 тысячи домов — из них 2 тысячи строилось девелоперами, которые уже находятся в стадии банкротства.
- До сих пор остаются десятки тысяч пострадавших от недобросовестных застройщиков. Это семьи с детьми, которые вложили свои деньги, но так и не получили квартиры. Многие из них взяли ипотечные кредиты, вынуждены жить в съемном жилье, — пояснил Вячеслав Володин.
Хорошо забытое старое
Вот только крупные застройщики предупреждают: когда возможности населения по покупке жилье резко снизятся, и сотни объектов «провиснут» без финансовых средств, рынок ждет банкротство очень многих небольших компаний. У них нет возможности зайти на рынок госзаказов из-за сложностей с ценообразованием, и они напрямую зависят от покупательной способности граждан.
Параллельно с «соломкой» под грядущий рост обманутых дольщиков, в Думу внесли поправки против перепродажи строящегося жилья новым собственникам квартир.
Это должно пресечь практику, когда застройщик, затянувший строительство, имеет право вернуть дольщикам деньги со счетов эскроу и затем продать жилье другим покупателям и дороже.
Дело в том, что сейчас по закону деньги на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств. При этом срок не может превышать шесть месяцев со дня ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Если застройщик допускает просрочку ввода жилья и нарушает оговоренный срок депонирования, то банк должен вернуть денежные средства дольщику. Но если застройщик вовремя уведомил о просрочке, он может подписать с дольщиками дополнительное соглашение к договору и тогда проблем со счетом-эскроу не возникает. Без такого соглашения застройщик может отказаться от продления договора счета эскроу.
В итоге нередко возникает патовая ситуация. Цены на квадратный метр растут настолько быстро, что застройщику выгоднее вернуть деньги дольщикам, оплатить неустойку и продать жилье по новым ценам другим покупателям.
Все это в целом ведет к тому, что руководители крупных строительных компаний готовятся к серьезным изменениям на рынке недвижимости. Чем закончится «революционная ситуация», пока мало кто готов сказать уверенно.
Один из основных вариантов, о которых говорят эксперты, это падение ввода в строй новых домов в 2022 году почти в два раза.
Еще один путь – смещение рынка жилья в сторону строительства арендной недвижимости. Пока это, скорее, столичная «фишка», но она уже зарекомендовала себя и в регионах. Собственником дома становятся не жильцы, а инвестор или само государство, которые потом сдают квартиры людям.
Да, государство у нас уже владело когда-то всем жилым фондом, а потом отправило все на приватизацию. Но не зря говорят, что новое – это хорошо забытое старое.
В любом случае, и такой вариант намного лучше прогноза о том, что число проблемных долгов по ипотеке превысит критический предел, и страна столкнется с массовым банкротством граждан, строительных компаний и банков. Ведь низы в лице простых граждан сремительно теряют возможности по покупке квартир по все более заоблачным ценам. При этом верхи в виде правительства не способны эти цены обуздать.
Сейчас застройщики мечутся между стремлением сохранить сверхприбыли при потере объемов продаж и росте себестоимости домов. Для этого они изыскивают целый ряд механизмов. Один из них, узаконить продажи «серого» жилья, реализуемого сейчас под видом «апартаментов». Формально, они являются гостиницами, и люди покупают их долю. Соответственно, на застройщиков не ложатся обязательства по обеспечению этого вида недвижимости социальными объектами. Идея строителей, которую уже поддержала «Единая Россия» в том, чтобы переложить возведение «социалки» на плечи местных бюджетов – то есть, самих граждан.
Еще одна инициатива строителей, получившая поддержку правительства, это резкое увеличение стоимость квадратных метров социального жилья, которое заказывает им государство. По сути, оптовые цены на самую дешевую недвижимость в регионах, возводимую на окраинах городов, вырастут до двух раз. Скажем, небольшая двушка в 60 кв.м.на самой далекой окраине Москвы не будет стоить дешевле 12 млн. руб. Само собой, в перспективе это спровоцирует очередной виток цен. Но в краткосрочной перспективе поможет строителям решить задачу получения сверхприбылей.
Ну, и в самом конце года строительное лобби закинуло в Госдуму инициативу, которая в перспективе принесет наибольшие прибыли – отдать под возведение недвижимости землю в охранной зоне вокруг источников водоснабжения. Риски такой идеи понятны. Но размеры потенциальной прибыли застройщиков, бюджетов и чиновников настолько велик, что, судя по всему, соответствующий законопроект в ближайшее время примут.
