Отныне только нотариус сможет дать добро на осуществление какой-либо сделки с долями недвижимости. Как раньше, просто «ударить по рукам» у прежнего и нового владельцев уже получится.
Соответствующий закон президент Владимир Путин подписал в начале июня. Зачем понадобилось ужесточать правила и вводить еще одно звено в процесс перехода прав на квадратные метры? И не усложнит ли это и без того не очень легкую процедуру? Эти вопросы мы задали нашему постоянному эксперту – руководителю «Юридического агентства «СРВ» Роману Савичеву. Возглавляемая им компания заняла лидирующие позиции в ряде ключевых номинаций рейтинга «Право.ru-300», что позволяет считать ее одной из крупнейших региональных юридических фирм в России.
– Объяснение решению законодателя можно дать простое: нотариус проследит, чтобы ничьи права не нарушались и недвижимость не вовлекалась в сомнительные схемы. Ведь когда один объект, например стандартная квартира в «панельке», начинают делить на метры-сантиметры, добром это может не закончиться, – говорит Роман Савичев. – Кто-то точно будет недоволен. А кроме того, подобная «дележка» долгое время оставалась в ходу у аферистов. Сколько уже телесюжетов снято о том, как мошенники за копейки приобретали считанные «квадраты» и любыми способами делали жизнь остальных обитателей квартиры невыносимой, вынуждая их согласиться на любые условия, а то и вовсе оставляя без недвижимости! Это стало и распространенным методом для мести разведенных супругов.
Сразу подчеркну, что речь идет лишь о долях. Механизм сделок по отчуждению всего объекта недвижимости никак не меняется: продавать, покупать, дарить или менять жилье, как и раньше, можно без нотариального заверения.
Вместе с тем продажа доли в квартире без удостоверения сделки у нотариуса попала под запрет еще в декабре 2015 года. Но тогда был предусмотрен ряд исключений. Так, можно было без нотариального удостоверения реализовать долю действующему собственнику части жилплощади: дополнительный этап проверки требовался только при обращении к новому покупателю, ранее никак не связанному с этой недвижимостью. Кроме того, запрет не касался дарения: а значит, под дарственную, написанную в свободной форме, легко можно было замаскировать продажу. Новые поправки значительно ужесточили нормы прошлогоднего закона: как говорится, никаких «подарков» без дополнительного одобрения.
Теперь ни продать, ни подарить, ни обменять квадратные метры просто нельзя: законодатель по максимуму постарался закрыть лазейки для мошенников. Нотариат должен выступать не только фиксатором перехода права, что было бы лишь дополнительной формальностью. Его задача – обеспечение юридической чистоты сделок. Таким образом, нотариус, давая сделке «зеленый свет», обязан убедиться в том, что все собственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки, чтобы не допустить «чужаков» на свою территорию. А при удостоверении, например, договора дарения доли, нотариус должен будет проверить, не является ли сделка притворной и не скрывается ли за ней банальная купля-продажа. Нотариальное «нет» можно будет оспорить только в судебном порядке.
Учитывая, что уровень правовой грамотности населения по-прежнему оставляет желать лучшего, то важно, что в процессе удостоверения сделки нотариус разъяснит сторонам ее реальные последствия. Ведь нередко подобные «операции» с недвижимостью впоследствии признаются недействительными, когда в суд обращаются те, чьи права оказались ущемлены. Кроме того, нотариус сможет предупредить человека о том, что его ждет, если вдруг увидит, что сделка по факту ухудшает его положение.
Каков механизм продажи доли? Собственник должен письменно проинформировать о своих намерениях остальных участников долевой собственности – при этом они должны быть в курсе цены и вообще других условий реализации «квадратов». На раздумья дается месяц: только по его истечении сделка может быть заключена. Хотя если остальные собственники изначально уверены, что не будут покупать долю, им нужно дать письменный отказ. Тогда сделка может быть оформлена и до истечения месячного срока по предоставлению отказов нотариусу.
Новым законом также усиливается защита интересов несовершеннолетних. Под обязательную нотариальную форму сделки подпадает любая форма отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ребенку. Да, в некоторых случаях это удлинит и усложнит сделки, но в целом – опять же это препон для мошенников и недобросовестных родственников, опекунов или законных представителей несовершеннолетних. Согласитесь, и среди них попадаются те, кто прежде всего заботится о собственном благе и легко оставляет детей без законного жилья.
Нельзя, безусловно, не упомянуть о расценках. Тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе предусмотрен такой: полпроцента от стоимости доли, но не более 20 тысяч рублей.
К слову, «Российская газета» привела такую любопытную статистику. Жители нашей страны стали чаще обращаться к нотариусу при оформлении недвижимости. Число сделок с жильем, оформленным через нотариуса, выросло в полтора раза. То есть приходит понимание, что это не только надежнее, но и быстрее. Ведь в таком случае нотариус самостоятельно формирует необходимый пакет документов и передает их в Росреестр. Сторонам сделки остается потом у него же лишь получить итоговые бумаги. Если документы подаются в электронной форме, то сделка вообще может быть зарегистрирована за один день.
